O que são os planos diretores ?
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Para que ofereça qualidade de vida para todos, o ideal é que uma cidade cresça de maneira equilibrada, com definições prévias acerca das prioridades do município e das destinações de uso de seu território. É para esse fim que foi criada a exigência de elaboração do Plano Diretor. Trata-se do documento-base de orientação da política de desenvolvimento dos municípios brasileiros. O Plano Diretor está previsto na Lei 10.257/01, conhecida como Estatuto da Cidade. Todos os municípios com mais de 20 mil habitantes devem elaborar um Plano Diretor, o que engloba boa parte dos municípios e população brasileiros.
O QUE O PLANO DIRETOR DEVE CONTER?
Evidentemente, o Plano deve ser acordado entre as partes interessadas, por isso seu conteúdo varia de município para município. Mas o Estatuto da Cidade determina que algumas delimitações devem estar presentes em qualquer plano diretor, como:
(i) parcelamento, edificação e utilização compulsórios de imóvel: é muito comum que imóveis e terrenos em zonas urbanas brasileiras fiquem desocupados permanentemente ou na maior parte do tempo, colaborando para o déficit de habitação do país. É por isso que o município pode estabelecer um coeficiente de habitação e a partir dele obrigar os proprietários dos terrenos/imóveis a tomar providências para mudar essa situação. Para isso, existem essas três possibilidades: o parcelamento, que consiste em lotear ou desmembrar parte das terras para criar novas edificações, com ou sem a abertura de novas ruas; a edificação, ou seja, a construção de algum imóvel em um terreno desocupado; ou a utilização do imóvel existente (ou seja, um imóvel desocupado deve ser ocupado).
(ii) direito de preempção: o município pode determinar pelo plano diretor a delimitação de zonas especiais, sobre as quais ele terá preferência para comprar nos próximos cinco anos, caso o município venha utilizar aquela área para construir habitação popular ou para qualquer outro fim de interesse da coletividade.
(iii) direito de outorga onerosa do direito de construir: toda propriedade possui uma área máxima que pode ser construída, chamada de coeficiente de aproveitamento básico. Esse coeficiente deve ser respeitado para que as edificações não causem impacto negativo na infraestrutura do município. A outorga onerosa é uma contrapartida financeira para que o proprietário possa ser autorizado pelo município para construir além daquele limite. Por exemplo, se em uma determinada área é possível construir um prédio de apenas três andares, mas alguém quer construir um prédio de seis andares, eu preciso pagar a outorga para ter o direito de construir o que excede o coeficiente. Os recursos da outorga onerosa, porém, não são usados para financiar a infraestrutura.
(iv) direito de alterar onerosamente o uso do solo: basicamente, os proprietários de algumas áreas da cidade têm direito a alterar o uso de suas propriedades, desde que paguem uma contrapartida. O município deve definir quais áreas serão contempladas com esse direito.
(v) operações urbanas consorciadas: o município também deve delimitar quais áreas urbanas destinadas a operações consorciadas. Essas operações envolvem o poder público, proprietários, moradores e investidores e têm o objetivo de intervir em certas áreas da cidade, de forma a transformar a estrutura daquela área, melhorando-a nos aspectos urbanístico, social e ambiental.
(vi) direito de transferir o direito de construir: o plano diretor pode prever que o proprietário de algum imóvel urbano pode exercer o direito de construir em outro lugar quando seu imóvel for considerado necessário para alguns fins: implantação de equipamentos urbanos e comunitários; preservação (quando o imóvel for considerado um patrimônio histórico, por exemplo); implementação de programas de habitação de interesse social.
Essas questões são indispensáveis em qualquer plano diretor. Mas é claro que ele pode (e em muitos casos deve) abranger outras matérias importantes. Por exemplo: quais áreas do município serão destinadas para preservação ambiental? Qual será o planejamento da prefeitura para a mobilidade urbana? Como resolveremos a questão da habitação? E o saneamento básico, como é que fica? Tudo isso pode, e deve, constar em um plano diretor.
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