Quando o juiz se utiliza da lei do inquilinato para regular os casos de aluguéis de lojas em shopping centers, que fonte do direito estará utilizando e porquê?
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Resposta:
Os contratos de cessão de uso de espaços em shopping center, celebrados entre empreendedor e lojistas, são contratos típicos de locação, regidos pela lei 8.245/91 (Lei do Inquilinato). No entanto, reconhecendo a especialidade da relação locatícia desses contratos, o texto legislativo estabelece regra que assegura a prevalência das condições livremente pactuadas, garantindo maior liberdade e autonomia contratual diante das particularidades do shopping. É necessário, portanto, que o lojista seja bem assistido por profissionais jurídicos especializados, evitando abusos e prejuízos ao seu negócio.
Explicação:
Embora o contrato-base das relações jurídicas entre empreendedor e lojista seja o de locação não-residencial, existem cláusulas comumente estipuladas que fogem daquelas tradicionais previstas nos contratos de locação de imóvel. O artigo 54 da Lei do Inquilinato admite expressamente a autonomia privada em relação ao conteúdo dos contratos de shopping center; contudo, a lei também prevê restrições, como a vedação à renovação contratual, estipulação de multas para a renovatória, reajustes de aluguéis fora dos casos admitidos em lei, entre outras. A Lei do Inquilinato, no que tange ao shopping center, não tem o objetivo de prejudicar os direitos ou interesses dos lojistas, mas também tutela os direitos e interesses do empreendedor, garantindo a prevalência da autonomia da vontade[1].
Dessa forma, devem ser consideradas proibidas apenas cláusulas que sejam demasiadamente favoráveis ao locador-empreendedor; as cláusulas peculiares ao empreendimento de shopping center, para serem válidas, devem estar revestidas de razoabilidade. Nesta seara, existem algumas cláusulas mais importantes comuns à maioria dos contratos entre empreendedores e lojistas que suscitam questões acerca de legitimidade e razoabilidade.
[1] CARNEIRO, Waldir de Arruda Miranda, “Anotações à Lei do Inquilinato”. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2000, p. 418.
Nesse caso, o juiz utilizará a lei de locação para regular os casos de locação de lojas em ‘shopping’ centers.
Além disso, tem a lei do arrendamento, onde é uma lei que regula o contrato de arrendamento entre o senhorio e o inquilino.
A lei do arrendamento fornece informações detalhadas sobre como alugar lojas, como rescindir um contrato, quais direitos e obrigações o inquilino possui.
Existem algumas outras fontes de regulamentação que o juiz pode usar ao decidir se alguém está alugando uma loja ou não. Esses incluem:
- A área ao redor da loja, que deve ser um espaço público; -a duração do contrato de arrendamento, que deve ser por tempo indeterminado;
- Se houver qualquer menção sobre a limitação da responsabilidade por danos à propriedade de terceiros.
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