método de comparativo e suas vantagem e desvantagens
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Resposta:
CONCLUSÃO
O método comparativo, segundo alguns autores, é a técnica mais apropriada para determinar o valor de um imóvel. No entanto os críticos do modelo reiteram que se a comparação de preços não for linear, o método comparativo não consegue calcular o valor provável do imóvel com segurança e é necessário ter alguma precaução quanto ao seu emprego em mercados com diferentes atributos e variáveis de interesse, pois é um um método circunscrito a um local e segmento definidos.
A dificuldade maior de utilização deste método encontra-se na aplicação dos coeficientes de homogeneização, onde a ponderação para se conseguir uma aproximação dos dados obtidos ao imóvel avaliando, leva a questionar se o trabalho de avaliação imobiliária será uma ciência ou uma arte.
Explicação:
Características do método comparativo
1.Os quatro componentes fundamentais que definem o valor de mercado são: o valor do terreno, os custos de construção, a promoção do empreendimento e lucro do incorporador.
2. Podemos utilizar, quando da avaliação: metro quadrade de área útil, metro quadrado de área total ou metro quadrado de área total incluindo a proporcionalidade das áreas comuns.
3. O método baseia-se no princípio de que a substituição é aplicável a toda uma classe ou segmento de imóveis e consiste em estimar o valor do imóvel sobre uma base de dados de propriedades análogas.
4. Pode-se valer de técnicas de homogeneização e de análise estatística.
5. A homogeneização é feita em função das características e qualidades que, previamente, foram detectadas e que influem no valor de mercado, dentro do segmento dos imóveis comparáveis.
6. Os preços de oferta das amostras são homogeneizados, aplicando coeficientes de ponderação, para aproximar os dados que se está a avaliar, de acordo com os critérios que correspondam em função do objeto de avaliação e as características que, em cada caso, influem no valor segundo a observação do mercado.
7. Depois da análise das amostras, com a média aritmética ou com uma ponderação, o processo conclui-se assinalando um valor homogeneizado por comparação para o imóvel avaliando.
Vantagens do Método Comparativo:
1. Não existe melhor valor que o valor de mercado (Nebreda, Padura e Sánchez, 2006).
2. É o método de avaliação mais objetivo (Nebreda, Padura e Sánchez, 2006).
3. Baseia-se em observações do que, na realidade, ocorre no mercado (Nebreda, Padura e Sánchez, 2006).
4. Parece ser o método mais correto de estabelecimento do valor dos bens imobiliários numa economia concorrencial (Wendt, 1956; Adair e McGreal, 1996; Macckim, 1995 e Peto, 1997).
5. Método cada vez mais utilizado no desenvolvimento de modelos hedônicos ou de redes neurais, o que permite tirar partido de maior quantidade e melhor sistematização da informação disponível (Lenk, Worzala e Silva 1997; McCluskey et al. 1997 e Connellan e James 1998).
6. Na Europa e na América do Norte (EUA) a literatura considera o método comparativo de dados de mercado confiável.
Desvantagens do método comparativo:
1. Circunscrito a um espaço e local definido (Molina, 2005).
2. É necessária experiência e conhecimento dos preços da região, sendo imprescindível uma coleta de dados criteriosa, justificada e cuidadosa (Molina, 2005).
3. É imprescindível dispor-se de uma base de dados de imóveis semelhantes (Nebreda, Padura e Sánchez, 2006).
4. Pouco adequado para determinação dos valores das propriedades de longo prazo (Rebelo, 2002).
5. Não requer que o avaliador entenda a motivação dos compradores e dos vendedores (Rebelo, 2002).
6. Se a base para comparação for reduzida, torna-se difícil traduzir a evidência com algum grau de confiança (Rebelo, 2002).
7. O fato de identificar a presença ou ausência de um atributo na propriedade não significa que se consiga medir a sua magnitude ou qualidade (Wolverton, 1998).
8. A comparação de preços baseia-se numa relação linear implícita direta, o que nem sempre acontece (Boyce e Kinnard, 1984).
9. Há avaliadores que têm reservas sobre a confiabilidade do método devido à subjetividade na escolha de variáveis (Boyce e Kinnard, 1984).
Quando falamos de método comparativo estamos falando de um método que compara duas propostas, dois itens, dois temas, etc. As vantagens desse método são que você consegue comparar dois ou mais itens e saber qual é o melhor, a principal desvantagem é o tempo. Quanto mais itens, mais tempo para analisar.
O método comparativo
Nas ciências sociais, o método comparativo diz respeito à comparação de dois ou mais itens em relação às suas características, buscando sempre encontrar vantagens.
Nem sempre esse método é eficaz, pois, demanda tempo entre as comparações. Imagine comparar o preço de um produto em 10 supermercados diferentes. Levaria dias para ser feito.
Porém, sempre que puder realizar um estudo comparativo, é importante que seja feito, pois, é possível analisar os pontos fortes e fracos, e saber qual é a melhor opção.
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